【ご質問】(2002/12/23) 最近不良債権処理でまとまった土地が出てくるからでしょうか、かなり大きなマンションがつぎつぎに建築されています。 3年ほど前に建てられた高層マンションなど今になっても半分も埋まっていないのではないでしょうか。夜になっても部屋の明かりがまばらです。明らかに供給過剰になると思うのですが。 そこでお聞きしたいのですが、マンション価格の暴落はあるのでしょうかまた、底値で買った場合。投資としては、どうなのでしょうか。 ≪ご返答≫ 私は、一貫して不動産は買ってはいけないとしてきており、そのスタンスは今でも全く変わっていません。 むしろ、更に状況は悪化していくと思っています。 不動産価格が上がるには、まず、需要が増える必要があります。 そして、この需要ですが、今後急減することになります。 現在の２４歳以下の若者の失業率は９％近くになっており、この数字は今後も拡大していきます。 この数年間でおそらく１５％〜２０％まで拡大していくと思います。 彼らは、今後のマンション・家需要を担う新需要層であり、彼らの２０％近くが失業している中にあり、果たして、需要があるでしょうか？ また、正社員ではない若者の比率も１０％を超えており、失業率２０％＋フリーター率１０％、あわせて３０％もの新需要層がいないという状態になるのです。 また、日本は家は余っており、そこに、新規供給が止まらないという、いわば、異常な事態となっているのです。 　　　　　　　　 更に、今日本人の給料が世界標準まで引き下げられようとしており、私が述べてきました平均３０％の生活水準引き下げも、強制的に現実化してきています。 このような中にあり、今まで住宅ローンを組んできたサラリーマン層が給料・ボーナスの削減で、ローンの支払いに困り、破産する事例が多く出てきています。 そして、競売になるマンションが多く出てきており、これは、更に不動産価格の下落を招きます。 いわば、≪負の連鎖≫が起こることになります。 　　　　　　 今後、不動産価格は、平均して５０％以上下落していきますから、個人が底と思っても、とんでもない高値で買ったことになります。 　　　　　　　　 ただ、もし実質利回りが１５％を超え、管理もしっかりしており、築１０年以内であれば、手を出してもよいかも知れませんが・・・。 一つ言えますことは、個人が不動産に手を出し、成功した事例は、殆どありません。 儲けるのは、業者だけだということを、肝に銘じた方がよいと思います。 ※転載厳禁

【ご質問】(2002/11/28) 投資としてハワイの物件（コンドミニアム）はどうでしょうか。 滞在していないときに人に賃貸するという方法を取られている方も多くいるということですが・・・ ≪ご返答≫ 多くの日本人がハワイに不動産投資を行い、その殆どが失敗し、損を抱えこみ、中には破産した方も多くいます。　　　 ハワイ＝楽園と、一般の方は思われていますが、投資市場ではそのような甘い考えは通用しません。 ハワイの不動産投資をお奨めしない理由は、以下の通りです。 １）短期滞在者コンドミニアムは、既に築３０年を経過しており、皆、基本的な設備が老朽化しています。 この為、毎年大掛かりな修理が行われており、この修理費は、年々拡大していっており、今後、更なる老朽化が進みますから、大規模修理を行った場合、一戸あたり、今後１０年間で、数百万円の＜修理費＞が請求されることもありえるのです。 不動産投資をする場合、米国では、１０年単位で収支計算を行うこと当たり前であり、この修理費・管理費が、物件購入金額の半分に上ることも想定されますから、誰も手出しはしません。 例えば、１５万ドルの物件を購入した場合、今後１０年間で仮に５万ドルの≪修理費≫が掛かった場合、年間５，０００ドルの負担となります。 これに、毎月の管理費が、＄３００〜＄５００、固定資産税が、＄５０〜＄１００掛かりますから、これらの経費は、年間で最低でも＄１０，０００を超えます。 　 管理費　　　　＠＄５００　×　１２ヶ月＝＄６，０００ 固定資産税　　＠＄１００　×　１２ヶ月＝＄１，２００ 借地料　　　　＠＄１００　×　１２ヶ月＝＄１，２００ 修繕費　　　　　　　　　　　　　　　　　＄５，０００ 合計　　　　　　　＄１３，４００（＠＄１，１６０） これだけの費用をかけて、一体いくらの収入があるでしょうか？ １５万ドルの物件であれば、精々１ヶ月＄１，０００程が家賃収入になりますから、収入（＄１，０００）−支出（＄１，１６０）＝マイナス 全額現金で購入しても、マイナスにしかなりません。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ２）ハワイは、基本的に≪借地権≫売買であり、２０１０年〜２０３０年までの有期となっており、この≪借地料≫も、更新期日が迫ってきている物件が多くなっています。 また、コンドミニアムによっては、この≪借地権≫と≪所有権≫が混在している物件があり、今から３０年以上も前に≪借地権≫を購入して、そのまま居住している年金生活者も多くおり、この方の≪借地権≫がこのままいけば、消滅することも有り得、社会問題になる可能性もあるのです。 　　　　　　　　　　　 ３）ハワイは、今後観光よりも、軍事・農業で生きていくことを選択しました。 現在の知事は、早速観光局の予算を削減することを決定しており、観光産業で生きているワイキキは、大打撃を受けることになるでしょう。 　　　　　　　　　　　 日本人が多く滞在しますワイキキ界隈は、日本人・アジアだけの市場であり、ここの滞在型コンドミニアムへの需要は、今後大幅に減ることになります。 このような中にあり、果たして、レンタル用に購入し、貸すことが出来るでしょうか？ ヒルトンハワイアンビレッジの新しいタワー全館、閉鎖しています。 需要がないからです。 　　　　　　　　　　　　 弊社の顧客の方で、ワイキキのコンドミニアムを売りに出されている方がおられます。 眺めは最高です。 ３５万ドルで購入され、今、１７万ドルまで下げても、全く引き合いないのです。 以前、貸されていましたが、半年間家賃が入らず、裁判を起こし、追い出しましたが、結果全額踏み倒されたのです。 　　 このような経緯もあり、売却を希望されています。 その間、管理費等毎月、＄８００以上の出費となっています。 数億円という金融資産をお持ちですから、この負担等たいした金額ではありませんが・・・。 このコンドを売られて、手間の掛からない【稀少金貨】にされたいとのご希望なのです。 （既に一億円以上【稀少金貨】をご購入頂いており、更に、追加購入を検討されています） ※転載厳禁

【ご質問】(2002/09/27) ドル資産にと思い1年ほど前より、２０１０年前後満期の利回りのよい（４％〜７％）ドル建て社債を購入しております。 来たるであろう国債の暴落の時は、債権の全面安となり、保持しているドル建て社債といえど債券は持たないほうがよいのでしょうか? ＜ご返答＞ まず、ドル建て米国債であれば、金利が上昇し、途中で額面を割りましても、満期まで持てば、必ず償還されますから、額面は確保されます。 ところが、社債や他の国の国債は、必ずしも１００％償還されるとは限りません。 エンロン・ワールドコムは、かつては、＜Ａ格＞をもっており、誰もが経営破たんを起こすとは思ってもみなかった会社です。 それが、あっという間に破綻をし、事実上、紙くずになってしまっています。 　　　　　　　　　 今、金融市場では、極端にまでも、質への逃避が起こっており、これは来るべき、金融市場の破綻を見越しているからなのです。 ４０年振りの国債の低金利は、その典型です。 このような低金利下ですが、＜ＢＢＢ格＞の社債の発行は、たとえ１０％でも今は不可能になっているのです。 怖くて買えない状態になっているのです。 皆が、破綻リスクにおびえているのです。 お持ちの社債がどの会社か分かりませんが、絶えず、株価をチェックされ、もし、＄２０を下回ってきた場合には、注意をされた方がよいと思います。 そして、＄１０を切ってきた場合には、可能な限り、売却された方がよいと思います。 　　　　　　　　 私は、今、一切債券は持っておらず、全て普通預金で運用していますが、利回りは２％ほどしかありませんが、いつでも、移動させることが出来、今後の金融の混乱期(金利の急上昇）では、最高の収益を得ることが出来ると思っています。 ※転載厳禁

【ご質】(2002/09/25) 近い将来、日本国債の暴落が必ずおこるかとは思いますが、ではその際に債権ベア型の投資信託が値上がりすることのなるのでしょうか？また、その種の投資信託は投資の対象になりうるのでしょうか？ 【ご返答】 今後想定されます国債の暴落では、確かにご指摘の投信の価格は上がりますが、と同時に、円の価値も暴落をし、その際には、すべての金融取引は停止され、投信は償還される事はないと思います。 平時の対応ではなく、危機対応が必要であり、可能な限り、金融資産は海外疎開をするべきだと思っています。 今は、運用をするときではなく、≪保全≫をするときだと思っております。 ※転載厳禁

【ご質問】（2002/09/18） 債券相場の暴落は、株式の暴落以上の大きな影響があるとのことですが、満期まで保有するつもりならばドルベースでの元本は保証されると思っているのですが、そうではないということでしょうか？ アルゼンチンのように米国債も償還されないことがあるのでしょうか？ ≪ご返答≫ 米国債ですが、まず、償還されないということはありません。 この点はご安心下さい。 満期まで保有すれば、途中で額面を割りましても、満期日には必ず額面で償還されます。 ところが、日本の証券会社で保有されています米国債は、【資産課税】の対象になり、大きく目減りすることになるのです。 これは、既に解説させて頂いた通りです。 また、米国債の本券はお持ちではなく、証券会社の預り証をお持ちと思いますが、証券会社が破綻した場合、一体どうなるか？ 今後の金融市場の混乱期では、生き残る証券会社は、殆ど居なくなりますから、この場合、一体どうなるか、誰も分かりません。 私は株券は、全て証券会社から引出し、貸し金庫に入れています。 ホフリがあるからと言われていますが、果たして、このホフリの実態を 知っている方は、どれだけいるでしょうか？ 内実は隠されており、また、財務省管轄ですから、資産課税に入った場合、即、課税となってしまいます。 米国債の暴落では、米国債自体の問題ではなく、金融市場の問題になるという事をお分かり頂ければと思います。 ＊＊＊＊＊＊＊ 【ご質問】 米国債の他に、米ドルＭＭＦでも多少の資産運用をしておりますが、こちらは債券相場が暴落すれば、かなりの痛手を被るのでしょうか？ （こちらは元本保証ではないのは、承知しております。） ≪ご返答≫ ＭＭＦは、組み入れています社債が、デフォルトや暴落すれば、その分だけ元本を割れることになります。 格付けが高いというだけでは、安心できません。 今後の金融市場の混乱から崩壊の過程では、多くの高格付け会社が経営不振に陥り、ジャンク債になるからです。 １％ほどの利回りで、２０％、３０％の元本割れのリスクを取っているのが、今のＭＭＦであり、私はお奨めしていません。 ※転載厳禁