４．投資特集（２）

ところで『不動産は違う、いまやあちらこちらで値上がりしているから低金利の今、買っておかないと損をする』という専門家もいますが、本当でしょうか？

たとえば、不動産投資の先駆者である米国市場では異変が相次いでいます。新築マンション（コンド）、一軒家が売れなくなり、仕方なしに賃貸市場に回される物件が急増してきているのです。

そして、これが“フリーレント（一年契約すれば２ヶ月無料にする等々）”や“家賃の引き下げ”につながっており、不動産収益率が急低下してきているのです。中には４％を切る物件も出てきているのです。

通常、不動産収益率は手取り（実質収益）１０％が安全圏といわれていますから４％以下では話になりません。
これでは１０年米国債利回りを２％も下回っており異常な事態になっていると判断でき、結果、今後不動産価格は利回り１０％に向けて急落していくことになるのです。

具体例を見てみましょう。

家賃収入　手取り　＄１２,０００（年間）
物件価格　＄３５０,０００
利回り　３.４％

もし、この物件の利回りが１０％になるとすれば、一体どうなるでしょうか？
物件価格は＄１２０,０００にならなくてはいけないのです。
今から３分の１になって始めて“妥当”価格になるのです。

今の状況を見て、“そんな馬鹿な価格は有り得ない”という方もいるかもしれませんが、過去５０年間米国不動産価格はバブルが発生して利回りが急低下し、その後バブルがはじけ価格が暴落し利回りが１０％を越え中には２０％という猛烈な利回りが登場し、そこで底を打ちまた上昇していく、というサイクルを繰り返しているのです。

今の３〜５％という利回りは、いわばバブル時に見られる利回りであり、今後多くの破産（競売）を経て、価格は暴落することになるはずです。
バブルに踊った個人（投資家）、ファンドは破綻することになりますが、これは過去何度も見られた光景であり、歴史を学ばなかった以上仕方がないといえるのです。

では、日本はどうでしょうか？
いまや日本は人口減少国家になりつつあるのです。このような状況下で果たしで不動産を必要とする需要はあるでしょうか？
そんなことを言っても、東京・大阪では不動産はあがってきているではないか？

雑誌でも値上がりするマンション等々の記事が掲載されており、買わないと乗り遅れてしまう・・・ということかもしれませんが、株式等でもそうですが、新聞・マスコミ等に取り上げられてきたら相場は終わり、というジンクスもあります・・・。

特に気をつけないといけないのは、不動産市場にはいつも買い手がいるとは限らないということです。資金が必要というときに買い手がいなけれれば、いつまでたっても売れないのです。

東京の代官山でも中目黒でも、もう一年以上売りに出されているマンションがあり、不動産会社は物凄い宣伝をしていますが一向に売れていません。今の不動産ブームで誰か“ばばをつかむ個人はいないか？”と虎視眈々と狙ってはいますが、今のところ誰も引っかからないのです。

一年以上も売れない投資とは？　論外ということになります。

また、いまやリゾートブームとも言われていますが、関西圏のリゾート地である和歌山県白浜で総額７,５００万円以上の“価値のある”不動産を３,１００万円でもいいから買って欲しいといわれておりますが、この不動産は一年以上も前から買い手はいないのです。

売主は売りたくて仕方がないのですが、誰も買おうとはしないのです。

それどころか、『どこからわいてくるのか？』と思えるほど売り物件が続々と出てきており、いまや年３０％以上の下落をしているのではないか？と思えるほど不動産価格は下落していっています。

ところが、中には今の不動産ブームを当て込んで販売価格を値上げをしている業者もおり、これが一部で報道されていますリゾートマンション価格の“値上がり”原因です。

その典型例が熱海です。熱海は今や完全にバブル状態になっており、今後新規に６棟以上大型リゾートマンションが供給されるといわれており、これが完成するころには、需要と供給のバランスを崩し、市場は崩壊することになるはずです。
リゾートマンションは、管理費が普通のマンションに比べ２倍以上高いこともあり、購入してから、『こんなに維持費用がかかるとは思っても見なかった』という声も多く聞きます。
これらリゾートマンションは団塊の世代が購入しているようですが、いずれ手取り年金が減り、維持できなくなったリゾートマンションが市場にあふれるでしょうが、果たして買い手はいるでしょうか？

借金で購入していれば、＜毎月のローン支払い＞と＜管理費等の維持費負担＞で破産に直面するサラリーマンも多く出てくるはずです。
熱海にはバブルの頃に分譲した悲惨な大型マンションがあります。

いまや廃墟に近い状況になってきていますが、１００平米近いマンションで、数百万円で競売にかけられています・・・。

これから１０年後、今分譲されているマンションが同じ道を歩まないと言えるでしょうか・・・。

＜グラフ4-1＞

ここで弊社が長期目的で資産保全のためにお勧めしています【稀少金貨】市場を分析してみたいと思います。
まず、右記のグラフ4-1をご覧ください。

稀少金貨･銀貨指標ですが、１９７０年からほぼ一貫して値上がりしていることがお分かり頂けると思います。特に、１９９５年からは値下がりを殆どしない状態に陥っているのです。

１９９９年から２００２年まで殆ど値上がりはしませんでしたが、これがいわば“調整”だったのです。この時に『値上がりしないではないか』として多くの個人投資家が売っています。

ところが、この調整期間に徹底して買っていた資産家がいます。
上記の指標の通り、その後指標は２倍以上になり、今や物凄い含み益を抱えているわけですが、今、この資産家達はさらに買い増しを続けているのです。

しかも、上値を買うのではなく、徹底的に安値を待っています。
株式･不動産運用で失敗した投資家からの売り物をじっと待っているのです。

たとえば、【＄２０ High Relief 金貨 MS65】では、ある資産家は１００枚の買い希望を入れているとされています。汚れがある標準品でも＄５７,５００程しますから、総額で＄５,７５０,０００、円換算で７億円近い買い注文を入れていることになるのです。一ランク上の【MS66】では標準品でも＄９２,５００であり、このMS66には５０枚の買いを入れているようです。

総額で＄４,６００,０００、円換算で5億円を超えます。
この資産家は株など一切手がけず、絵画一本で１億円から４００億円を超える資産を作った資産家ですが、今、稀少金貨市場で徹底的に安値で買いを入れているのです。

総額で３０〜５０億円の買い注文を入れているようですが、決して上値は買いません。『もう我慢ならない』という個人からの売り物をじっと待っているのです。
『勝負は動いたら負け』という言い方がありますが、彼はそれを実践しているのです。
今までの成功体験がそうさせるのかもしれませんが、それにしても徹底しています。

だからこそここまでの資産を構築したのかも知れませんが、この資産家は今、数の多い【＄20 St.Gaudens 金貨】、【$20 Liberty 金貨】を１,０００枚単位で購入もしており、先週行われましたバルチモアコンベンションで【＄20 St.Gaudens 金貨】の＜MS65＞を２,０００枚買ったと言われており、先般は＜MS63＞を1万枚購入もしています。

投資には１００％という確率はありませんが、投資で成功しようと思えば、過去成功し、今でも資産を増やし続けている成功者と同じことをすればよいのです。
１億円から４００億円以上の資産を作ったこの資産家はこのようにも言っていました。

『稀少金貨市場に気づくのが遅かったかもしれないが、ここで徹底して買えれば遅れは十分挽回できる。稀少金貨市場はこれから本当の上げを見せ、世界中の超資産家達が買いに入るから、誰もが想像できない価格になるよ。』と。

今、稀少金貨･銀貨市場には業者から１,０００億円以上の買いが入れられていますが、彼の買いはこの数字には入っていません。
一体どれだけの買い注文が市場にたまっているのか、誰も分からないのです。
ただ、いえることは、『動いたら（売ったら）負け』という事かも知れません。

資産家達が大きな口をあけて待っている今、売ればもう二度と購入することは出来ないからです。
【稀少金貨･銀貨市場】ではここから資産家プレイ（本当の資産家だけが勝ち残る勝負）が見られるはずです。

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